2017年的中国楼市，没有了2016的疯狂增长，多了各式各样的楼市限购政策。尽管政府陆陆续续出台调控制度，然而对房价的影响却微乎其微。这样的楼市危机什么时候才是个头呢?
对于楼市限购限贷的边际效应下降，“限售”已成为“撒手锏”。2017年3月23日，厦门首创“限售”政策，新购商品房取得房产证后满2年才能出售。随后，北京、广州等30多个城市针对商品住房、“类住宅”启动“限售”政策，土地拍卖“只租不售”案例也越来越多。近日，河北保定对一宗地进行拍卖，不仅限制最高地价，也限制最高房屋销售价格，但最震撼的是，购房者自取得房产证之日起，10年内不得买卖。“10年限售”也被认为是最严厉的调控。
研究者指出，房屋在几年内不得出售，这是打击投机和短炒的绝佳手段。从资产定价角度看，流动性越高的资产，投资者参与率越高，价格也就越高。比如，虽然我国上市公司盈利能力较差，但多年来市盈率(股价/每股收益)雄冠全球，原因就在于股票具有非常高的换手率。事实上，一旦流动性下降了，投资者参与率就下降了，资产价格也必然会下降。近年来，但凡房价上涨较快的城市，其房屋换手率一般都比较高。
目前，“资产荒”预期下的购房行为普遍，特别是“加杠杆”购房，这是本轮房价快速上涨的罪魁祸首。因此，启动限售政策，通过冻结交易、改变预期、增加杠杆成本，直接消灭了投资和短炒需求。但是，笔者认为，限售政策在这个时候大范围“登场”，绝非仅仅是一项类似于限购、限贷和限价的简单行政干预措施，要放在当前楼市大环境、经济金融的大环境下面来理解。限售这项措施将对未来楼市、资产价格、资金流向和金融风险产生深远的影响。
春节后开启的新一轮调控，一个最大的背景就是，热点城市和区域的房价在短短的2年内上了“新台阶”。2015年以来，热点城市及周边的房价水平至少上涨了100%-150%，尽管有改善型需求、返乡置业的推动，但“资产荒”预期下的“加杠杆”购房，无疑是房价上涨的最大推手。这部分需求，很多是要在未来“套现”的。根据笔者调研，热点楼市目前出现了一个新现象，就是价格“锁定效应”，即一个楼盘某一套房子的实际成交价格，将锁定同类户型的其他价格。
首席中国经济学家张智威认为，中国房地产市场将在2018年后出现大调整。张智威对中国10个主要城市土地拍卖中的中标价格发现，除非房价继续上涨，否则拍得的土地将不具备商业可行性。他称：“即便房价止步于当前水平，共计252其土地拍卖研究样本中，105例都将对标的拍得房企造成损失，其价值占总价值的50%以上，损失金额将高达930亿元。”
楼市让他想到了前一年股市的狂热。“这就像是股票市场，当你放松管制的时候，它们就像脱缰野马一般上涨。现在你必须控制的时候，又像是一个冰桶挑战。所以政策总是在极端的热和冷之间摇摆。这么做对经济不利，因为你势必将经过一个非常积极的投资周期。”
中国家庭负债占GDP比重从2010年底的28%，上涨至目前40.5%水平，但是相比发达国家依然较低。美国家庭债务率占GDP比率为80%，韩国为85%，日本为66%。此外中国按揭首付比率普遍高于30%，这意味着即便楼市下跌，“止赎”风险也较低。
一旦降价“套现”，该楼盘的房价就会下跌，特别是投资性房产占比高的楼盘或区域。目前，新一轮楼市调控已经上升到防范金融风险的“国家战略”地位，无论对楼市调控，还是金融“去杠杆”，管理层的决心和意志都是坚定的。因此，大批的资产配置购房未来会有“套现”的需求。特别是，随着资金环境的紧缩，楼市杠杆的收紧，以及持续调控叠加对于预期的冲击，不仅“套现”需求会增加，还会产生从“套现”到“抛盘”的转换，这就是楼市踩踏式出逃危机。
若房屋在几年内不得出售，即便楼市回调，也不会产生大规模“套现”，并导致各路需求出逃，形成楼市回调共振，这是避免踩踏式楼市危机的手段。另外，近年来虽然货币投放和银行总资产年均增速分别高达15%和20%以上，远远超过实际GDP增长，但我国并没有爆发严重的通货膨胀，根源就在于作为不可贸易品的商品房，吸纳了绝大多数流动性，这就是资金老虎入笼。未来，如果资金大规模从不动产领域流出，资产价格“高位泄洪”，这是实体和金融难以承受之重。